BAB 1
MENGENAL SERTIFIKAT HAK MILIK atas
SATUAN RUMAH SUSUN (SHMSRS).
Jakarta
- Pasca pembangunan serentak yang dilakukan oleh pemerintah pada tahun lalu,
istilah Rumah Susun (Rusun) semakin akrab di telinga rakyat Indonesia. Kini
Rusun lebih dikenal dengan dua istilah, Rusunami (Rumah Susun Sederhana Milik)
dan Rusunawa (Rumah Susun Sederhana Sewa).
Namun tidak banyak yang mengetahui bagaimana masalah
kepemilikan dan Sertifikat Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (SHMSRS).
SHMSRS mencakup beberapa jenis bangunan seperti perkantoran
strata title, kios komersial non pemerintah atau bangunan residensial seperti
apartemen, kondominium, flat, dan rumah susun.
Setiap bagian dari rumah susun disebut dengan unit rusun.
Nantinya jika rusun sudah selesai dan mendapat izin layak huni maka pihak
developer wajib memisahkan sertifikat rusun atas unit-unit rusun melalui Akta
Pemisahan Rumah Susun yang dibuat oleh PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Sertifikat yang diperuntukkan bagi unit rusun diterbitkan oleh kantor
pertanahan sesuai dengan wilayah rusun tersebut berada.
Penampakan fisik SHMSRS sebenarnya sama dengan sertifikat
atas tanah dan bangunan. Namun SHMSRS berwarna merah muda dan sertifikat tanah
berwarna hijau. Sertifikat tanah juga memiliki persentase kepemilikan atas
tanah bersama, sedangkan SHMSRS tidak.
Saat ingin mengalihkan kepemilikan, proses secara umum akan
sama dengan peralihan hak atas sertifikat tanah dan bangunan. Namun pemilik
harus menyertakan otentik yang dibuat di hadapan PPAT.
Jika pemilik SHMSRS ingin menjadikannya sebagai jaminan atas
pinjaman terhadap bank, maka hal ini dapat berlaku. Proses penjaminannya pun
akan sama dengan saat melakukan penjaminan atas sertifikat tanah pada umumnya.
Developer rumah susun wajib melakukan pembentukan Penghuni
Satuan Rumah Susun (PPPSRS) maksimal satu tahun sejak diserahkannya unit kepada
pemilik. PPPSRS akan berfungsi untuk mengatur pengelolaan dan kepemilikan
bersama atas benda dan tanah bersama (misal: tangga, jalan, lobi, lahan parkir,
mushola, taman, dll).
Nantinya PPPSRS bertindak sebagai badan hukum yang dapat
melakukan tindakan/upaya hukum seperti memperpanjang Sertifikat Hak Guna
Bangunan (HGB) atas tanah saat masa berlakunya telah selesai.
BAB 11
KEPEMILIKAN RUSUN: BPN Bilang
Rancangan Peraturan Pemerintah Langgar Undang-Undang
JAKARTA: Rancangan Peraturan Pemerintah (RPP) tentang
Pemilikan Rumah Susun oleh Orang/Badan Hukum Asing yang sedang disusun
pemerintah dianggap melanggar undang-undang.Maharani, Kepala Pusat Penelitian
dan Pengembangan Badan Pertanahan Nasional, mengatakan menurut hierarki
pembuatan PP harus ada perintah UU, tetapi dalam UU No.1/2011 tentang Perumahan
dan Kawasan Permukiman dan UU No.20/2011 tentang Rumah Susun tidak
mengamanahkan pembuatan PP tersebut."Apakah tim penyusun tidak paham
dengan tatanan/sistem hukum tanah di Indonesia? RPP Rusun untuk asing
disebutkan merevisi PP No.41/1996, tetapi tidak disebutkan dalam
konsideran," ujarnya dalam seminar bertema Liberalisasi Properti di
Indonesia, Manfaat dan Kerugiannya:
Belajar dari Pengalaman Industri Migas, Kamis
(13/11).Menurutnya, negara wajib memenuhi dahulu kebutuhan rumah bagi warga
negara Indonesia sehingga pemilikan rumah bagi WNA harus sangat dibatasi. Masih
banyak masyarakat berpenghasilan rendah (MBR) yang tidak memiliki rumah tinggal
dan dengan ketersediaan lahan untuk rumah yang terbatas harga lahan semakin
melambung sehingga tidak terjangkau oleh MBR.Maharani mengkritisi beberapa
konsideran RPP tersebut diantara terkait WNI dan orang asing yang bertempat
tinggal di wilayah Indonesia, mempunyai hak yang sama untuk memiliki rumah/atau
menghuni rumah.
Padahal dalam UU Pokok Agraria (UU PA) hal milik tidak dapat
dipunyai oleh warga asing dan pemimdahan hak milik kepada asing juga
dilarang.Kedua, kepemilikan rusun oleh asing selain berfungsi sebagai tempat
tinggal juga sebagai alat investasi. Fungsi sebagai alat investasi bertentangan
dengan UUD dan UUPA."Ada banyak hal pokok-pokok pikiran dalam aturan itu
yang kacau.
Draf aturan itu juga tidak ada paper yang melatarbelakangi
sehingga sangat sumir maknanya. Terkesan tim penyusun bekerja
serampangan," ungkapnya.Asosiasi Penghuni Rumah Susun Seluruh Indonesia
(Aperssi) Ibnu Tadji mengatakan kepemilikan properti oleh pihak asing otomatis
akan membuat harga properti melejit naik, harga akan ditentukan bukan oleh
pasar domestik, tetapi regional.Dia menjelaskan di tengah kekurangan (backlog)
rumah mencapai 15 juta unit dan tidak tercapainya target rumah susun sederhana
sewa dan rumah susun sederhana milik (rusunami), wacana Kemenpera untuk
memperbolehkan asing membeli dan memiliki properti menimbulkan pertanyaan
tentang arah kebijakan yang akan diambil.
"Berdasarkan pengalaman liberalisasi di industri migas
yang cukup memprihatinkan, kebijakan pemilikan properti asing harus dikaji
secara komprehensif. Liberalisasi di properti akan memberikan dampak yang
signifikan terhadap penyediaan lahan dan properti di Indonesia,"
tegasnya.Ibnu berharap Kementerian Perumahan Rakyat kembali pada tanggungjawab
utamanya untuk menelurkan kebijakan untuk mengurangi backlog dan menjadi ujung
tombak untuk menghidupkan kembali pembangunan rusunawa dan rusunami.Fary Djemy
Francis, anggota Komisi V, mengatakan aturan kepemilikan properti untuk asing
memang sudah menjadi polemik panjang sejak pembahasan UU PKP dan UU Rusun yang
berujung pada dikeluarkannya aturan itu."Kepemilikan properti bagi asing
menjadi perdebatan dalam pembahasan UU PKP dan UU Rusun, banyak pro dan kontra.
Yang sudah diatur hak pakai. Pemerintah yakni DPR harus mengawal pembentukan
RPP,"
REFERENSI
